집을 사거나 팔 때, 전월세를 계약할 때 반드시 발생하는 비용이 바로 부동산 중계비(복비)입니다. 그런데 "매매가 5억이면 복비가 얼마인지", "부가세는 별도인지", "카드 결제나 현금영수증은 되는지" 정확히 아는 사람은 많지 않습니다.
심지어 법정 상한요율을 초과해 청구받고도 모르고 지불하는 경우가 흔합니다. 이 글에서는 2026년 최신 국토교통부 고시 기준으로 매매·전세·월세별 중개보수 계산법, 지급 시점, 카드·계좌이체·현금영수증 발급까지 실전에 필요한 모든 정보를 정리했습니다.
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부동산 중개비(복비)란 무엇인가
부동산 중개보수는 「공인중개사법 제32조」에 근거해 공인중개사가 중개 업무를 수행한 대가로 받는 법정 수수료입니다. 흔히 "복비"라 부르며, 매수인·매도인·임대인·임차인 각자가 별도로 중개사에게 지급합니다. 즉 한 거래에서 중개사는 양쪽에서 각각 수수료를 받는 구조이며, 상한요율은 국토교통부 고시와 각 시·도 조례로 정해져 있어 이를 초과하면 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금 대상입니다.
2026년 부동산 중개보수 요율표 (주택 기준)
주택(아파트·단독·다세대) 거래의 상한요율은 아래와 같습니다. 서울시·경기도 등 대부분 시·도가 국토부 고시 요율을 그대로 적용하고 있으며, 실제 요율은 상한 범위 내에서 중개사와 협의해 결정합니다.
매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5,000만 원 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 한도 없음 |
| 9억 원 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 한도 없음 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 한도 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 한도 없음 |
임대차(전세·월세)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5,000만 원 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 한도 없음 |
| 6억 원 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 한도 없음 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 한도 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 한도 없음 |
오피스텔(주거용·85㎡ 이하 요건 충족)은 매매 0.5%·임대차 0.4% 상한, 그 외 오피스텔·상가·토지는 0.9% 이내에서 협의로 정합니다.
부동산 중계비 계산법 — 실전 예시 3가지
예시 1. 아파트 매매 8억 원
거래금액 8억 원은 "2억~9억 미만" 구간 → 상한요율 0.4%.
계산: 8억 × 0.4% = 320만 원 (한 명당)
매수인·매도인 각각 320만 원씩, 총 640만 원이 중개사에게 지급됩니다. 여기에 부가세 10%가 별도 부과되면 매수인은 352만 원을 지불하게 됩니다.
예시 2. 전세 5억 원
거래금액 5억 원은 "1억~6억 미만" 구간 → 상한요율 0.3%.
계산: 5억 × 0.3% = 150만 원
임차인·임대인 각각 150만 원(부가세 별도 시 165만 원)을 지급합니다.
예시 3. 월세 보증금 3,000만 원 / 월세 70만 원
월세 거래는 환산보증금으로 계산합니다.
환산식: 보증금 + (월세 × 100) = 3,000만 원 + (70만 원 × 100) = 1억 원
단, 환산보증금이 5,000만 원 미만이면 월세 × 70으로 재계산해야 하며, 이 경우는 1억 원이므로 그대로 적용.
1억 원은 "1억~6억 미만" 구간 → 0.3%.
계산: 1억 × 0.3% = 30만 원 (부가세 별도)
부가가치세(VAT) 별도인지 포함인지 확인하기
중개보수 부가세는 중개사무소의 사업자 유형에 따라 다릅니다.
| 사업자 유형 | 부가세 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반과세자 | 10% 별도 부과 | 연 매출 8,000만 원 이상 대부분 해당 |
| 간이과세자 | 부과 없음 (또는 낮은 요율) | 연 매출 8,000만 원 미만 |
| 면세사업자 | 부과 없음 | 해당 사례 드묾 |
계약 전에 반드시 "부가세 포함인가요, 별도인가요?"를 확인하고, 사업자등록증에서 과세유형을 눈으로 확인하는 것이 안전합니다. 별도로 협의되지 않았다면 통상 부가세 별도로 해석됩니다.
중개비 지급 시점 — 언제 내야 하는가?
「공인중개사법 시행령 제27조의2」에 따르면 중개보수 지급 시기는 중개 대상물의 거래대금 지급이 완료된 날, 즉 잔금일이 원칙입니다. 다만 당사자 간 별도 약정이 있으면 그에 따릅니다. 실무에서는 아래와 같이 진행됩니다.
- 매매: 잔금일 당일, 소유권 이전 등기 접수 직후 지급
- 전세·월세: 잔금일(입주일)에 임대인·임차인 각자 지급
- 계약 파기 시: 계약이 성사되지 않으면 중개보수 지급 의무 없음 (단, 중개행위 자체가 이뤄졌고 파기 책임이 의뢰인에게 있는 경우는 다툼 여지)
결제 방법 — 현금·계좌이체·카드 모두 가능한가
1. 계좌이체 (가장 일반적)
실무에서 90% 이상이 사업자 명의 계좌로 이체합니다. 반드시 중개사무소 상호 또는 대표자 명의 계좌인지 확인하고, 이체 후 세금계산서 또는 현금영수증을 요청하세요. 개인 계좌로 요청받는 경우 세금 신고 회피 목적일 수 있어 주의가 필요합니다.
2. 신용카드·체크카드
공인중개사무소는 「여신전문금융업법」상 카드 가맹점 의무 대상이 아니라 카드 결제가 강제되지 않습니다. 다만 최근에는 카드단말기를 갖춘 중개사무소가 늘고 있어 사전에 문의하면 가능합니다. 카드 결제 시 부가세가 별도 청구되는 것이 일반적이며, 수수료(약 2~3%) 부담을 이유로 카드 결제를 거부하는 경우도 있어 계약 전에 확인해야 합니다.
3. 현금 지급
가능하지만 반드시 현금영수증을 발급받아야 합니다. 10만 원 이상 현금 거래는 소비자가 요청하지 않아도 중개사가 의무발급 대상이며, 미발급 시 국세청에 신고할 수 있습니다(신고 포상금 최대 50만 원).
4. 분할 지급·후불
당사자 합의로 계약금 지급 시 일부, 잔금일에 잔여분을 나눠 내는 것도 가능합니다. 단, 반드시 서면(중개보수 약정서)에 명시해야 분쟁을 막을 수 있습니다.
현금영수증·세금계산서 발급 방법
중개보수는 연말정산 소득공제(현금영수증) 또는 사업자 경비 처리(세금계산서) 대상이므로 반드시 증빙을 챙겨야 합니다.
현금영수증 발급 절차
- 지급 시 중개사에게 "현금영수증 소득공제용으로 발급 부탁드립니다"라고 요청
- 휴대폰 번호 또는 주민등록번호(개인), 사업자등록번호(사업자) 제공
- 중개사가 홈택스 또는 카드단말기로 즉시 발급
- 홈택스(hometax.go.kr) → 조회/발급 → 현금영수증 조회에서 확인
세금계산서 발급 (사업자·법인 매수인)
법인 명의 매수·법인 임차 시 세금계산서를 요청하면 부가세 매입세액 공제가 가능합니다. 회사 사업자등록증 사본을 중개사에게 전달하면 홈택스 전자세금계산서로 발급됩니다.
발급 거부 시 대응
현금영수증 발급을 거부하면 국세청 홈택스 → 상담/제보 → 현금영수증 미발급 신고로 접수할 수 있으며, 거래대금의 20%가 가산세로 부과됩니다. 신고자에게는 최대 50만 원의 포상금이 지급됩니다.
중개비 아끼는 실전 팁 5가지
법정 상한요율은 "상한"이지 "고정"이 아닙니다. 아래 방법으로 실제 지불액을 낮출 수 있습니다.
- 협의 요청: 상한요율의 70~80% 수준에서 협의하는 사례가 많습니다. 계약 전에 반드시 "요율을 얼마로 하시겠습니까"라고 먼저 물어보세요.
- 중개보수 약정서 작성: 요율·금액·부가세 포함 여부를 서면으로 남기면 잔금일 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 직거래 플랫폼 병행: 당근·피터팬의 좋은방구하기·직방 직거래 등은 중개보수가 발생하지 않습니다(단, 등기·계약서 검토는 별도 법무사 이용 권장).
- 반값 중개 서비스 활용: 다윈중개, 집토스 등 일부 플랫폼은 매도인·임대인 측 중개보수를 0원 또는 반값으로 제공합니다.
- 현금영수증 필수 발급: 연말정산에서 총급여 25% 초과분에 대해 30% 소득공제 혜택을 받을 수 있어 실질 부담이 줄어듭니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 상한요율보다 더 많이 받으면 어떻게 하나요?
초과 청구는 「공인중개사법 위반」으로 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금 대상입니다. 초과분은 반환 청구가 가능하며, 관할 시·군·구청 부동산 정책과 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 신고할 수 있습니다.
Q2. 계약이 파기되면 중개비를 안 내도 되나요?
원칙적으로 계약이 성립되지 않으면 지급 의무가 없습니다. 다만 의뢰인의 귀책사유로 파기된 경우 그동안의 중개행위에 대한 보수를 일부 청구할 수 있다는 판례가 있으므로, 파기 사유를 명확히 하는 것이 중요합니다.
Q3. 중개사가 양쪽 다 대리해도 양쪽에서 받나요?
네, 「공인중개사법」상 쌍방 중개가 가능하며, 매수인·매도인 각자에게 상한요율 내에서 별도로 청구할 수 있습니다.
Q4. 오피스텔은 요율이 다른가요?
주거용(전용 85㎡ 이하 + 전용 부엌·화장실 요건 충족)은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용됩니다. 업무용·85㎡ 초과 오피스텔은 0.9% 이내 협의로 결정됩니다.
Q5. 카드 결제 시 부가세를 손님이 다 부담해야 하나요?
부가세는 원칙적으로 소비자가 부담합니다. 다만 카드 수수료(2~3%)를 소비자에게 전가하는 것은 여신전문금융업법 위반이므로 정당한 사유 없이 카드 결제를 거부하거나 수수료를 별도 청구하면 여신금융협회에 신고할 수 있습니다.
마무리 — 계약 전 체크리스트 5가지
부동산 중계비는 단순히 "얼마를 내느냐"의 문제가 아니라, 정확한 계산·투명한 결제·증빙 확보가 함께 이뤄져야 하는 절차입니다. 계약서에 서명하기 전 아래 5가지를 반드시 확인하세요.
- 거래금액 × 상한요율 이내인가 (초과 시 반환 청구 가능)
- 부가세 별도인가, 포함인가
- 지급 시점은 잔금일이 맞는가
- 결제 수단(현금·이체·카드)이 사전 협의됐는가
- 현금영수증·세금계산서 발급이 확정됐는가
3분 확인, 5가지 체크가 수십만 원의 손해와 연말정산 소득공제 기회를 좌우합니다. 이 글을 저장해 두고 계약 직전에 다시 한 번 열어보시길 권합니다.